Rũi ro kê giá thấp khi công chứng chuyển nhượng bất động sản

Chúng tôi xin mở đầu cuộc bàn luận này bằng một ví dụ điển hình như sau: A  (bên bán) và B (bên mua) có thỏa thuận chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng một mảnh đất tại dự án đất nền Trường Lưu. Theo đó, giá chuyển nhượng được xác định thực tế là 2,9 tỷ đồng. Tuy nhiên, vì muốn giảm các loại thuế liên quan nên A đã đề xuất với B là khai giá thực tế thấp đi để được lợi (khoảng tầm giá 1,2 tỷ thôi). Vậy, chuyện gì sẽ xảy ra và liên quan dưới góc độ pháp lý ?

1./Thực trạng hiện nay như thế nào

Có một thực tế xảy ra rất nhiều hiện nay đó là, nhiều giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, người bán và người mua luôn cố tình giải thích và thỏa thuận với nhau về việc khai giá giao dịch thấp hơn trong hợp đồng mua bán nhà đất nhằm giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân cho người bán và người mua cũng được giảm một ít số tiền phải trả cho giao dịch đó.

* Đối với người bán: về nguyên tắc người bán phải nộp 2% thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS theo đó Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan.

* Đối với người mua: Theo Theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ – CP quy định, mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%.

Đồng thời, theo Thông tư 301/2016/ BTC quy định: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) X Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.

Vậy là thực chất, người mua và người bán muốn giảm tối đa những khoản phải chi trả nói trên.

2./Thực tế các khoản chi phí liên quan đến giao dịch chuyển nhượng được quy định như thế nào ?

Các khoản phải chi phí liên quan đến giao dịch chuyển nhượng, bạn có thể tham khảo:

2.1/Thuế TNCN khi chuyển quyền sử dụng đất

– Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại (Khoản 2, Điều 17 Thông tư 92/2015/ BTC).
– Trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế TNCN theo Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007.
– Cách tính: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% (Khoản 4 Điều 12 thông tư 111/2013/BTC ).

2.2/Lệ phí trước bạ

– Lệ phí trước bạ là một khoản tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu của mình đối với tài sản đó.
– Theo Theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ – CPquy định, mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%.
– Đồng thời, Theo Thông tư 301/2016/ BTC quy định:
+) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) X Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.
+) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà được xác định như sau:
Giá tính lệ phí trước trước bạ nhà (đồng) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) X Giá 01 (một) mét vuông (đồng/m2) nhà x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ.

2.3/Lệ phí địa chính

– Là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.
– Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

2.4/Phí công chứng Hợp đồng

Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:

?) ??̛́? ?ℎ? ?ℎ?́ đ?̂́? ??̛́? ???̣̂? ??̂?? ?ℎ?̛́?? ??́? ℎ?̛̣? đ?̂̀??, ???? ??̣?ℎ ??? đ?̂? đ?̛?̛̣? ??́?ℎ ?ℎ?̛ ???:
?1) ??̂?? ?ℎ?̛́?? ℎ?̛̣? đ?̂̀?? ?ℎ???̂̉? ?ℎ?̛?̛̣??, ??̣̆??, ?ℎ?, ?ℎ??, ??́?ℎ, ?ℎ?̣̂?, đ?̂̉?, ??́? ??̂́? ??̆̀?? ????̂̀? ??̛̉ ??̣?? đ?̂́?: ??́?ℎ ???̂? ???́ ???̣ ????̂̀? ??̛̉ ??̣?? đ?̂́?.
?2) ??̂?? ?ℎ?̛́?? ℎ?̛̣? đ?̂̀?? ?ℎ???̂̉? ?ℎ?̛?̛̣??, ??̣̆??, ?ℎ?, ?ℎ?? ??́?ℎ, ?ℎ?̣̂?, đ?̂̉?, ??́? ??̂́? ??̆̀?? ????̂̀? ??̛̉ ??̣?? đ?̂́? ??́ ??̀? ??̉? ??̆́? ???̂̀? ??̛́? đ?̂́? ??? ??̂̀? ?ℎ?̀ ?̛̉, ??̂?? ???̀?ℎ ??̂? ??̛̣?? ???̂? đ?̂́?: ??́?ℎ ???̂? ??̂̉?? ???́ ???̣ ????̂̀? ??̛̉ ??̣?? đ?̂́? ??̀ ???́ ???̣ ??̀? ??̉? ??̆́? ???̂̀? ??̛́? đ?̂́?, ???́ ???̣ ?ℎ?̀ ?̛̉, ??̂?? ???̀?ℎ ??̂? ??̛̣?? ???̂? đ?̂́?.
?3) ??̂?? ?ℎ?̛́?? ℎ?̛̣? đ?̂̀?? ??? ??́?, ??̣̆?? ?ℎ? ??̀? ??̉? ?ℎ?́?, ??́? ??̂́? ??̆̀?? ??̀? ??̉? ?ℎ?́?: ??́?ℎ ???̂? ???́ ???̣ ??̀? ??̉?.
?4) ??̂?? ?ℎ?̛́?? ??̆? ??̉? ?ℎ??̉ ?ℎ??̣̂? ?ℎ?̂? ?ℎ?? ?? ??̉?, ??̆? ??̉? ?ℎ?? ?ℎ?̣̂? ?? ??̉?: ??́?ℎ ???̂? ???́ ???̣ ?? ??̉?.
?5) ??̂?? ?ℎ?̛́?? ℎ?̛̣? đ?̂̀?? ??? ???̂̀?: ??́?ℎ ???̂? ???́ ???̣ ?ℎ??̉? ???.
?6) ??̂?? ?ℎ?̛́?? ℎ?̛̣? đ?̂̀?? ?ℎ?̂́ ?ℎ?̂́? ??̀? ??̉?, ??̂̀? ??̂́ ??̀? ??̉?: ??́?ℎ ???̂? ???́ ???̣ ??̀? ??̉?; ???̛?̛̀?? ℎ?̛̣? ????? ℎ?̛̣? đ?̂̀?? ?ℎ?̂́ ?ℎ?̂́? ??̀? ??̉?, ??̂̀? ??̂́ ??̀? ??̉? ??́ ?ℎ? ???́ ???̣ ?ℎ??̉? ??? ?ℎ?̀ ??́?ℎ ???̂? ???́ ???̣ ?ℎ??̉? ???.
?7) ??̂?? ?ℎ?̛́?? ℎ?̛̣? đ?̂̀?? ???ℎ ??̂́, ?ℎ?̛?̛?? ??̣?, đ?̂̀? ??̛, ???ℎ ????ℎ: ??́?ℎ ???̂? ???́ ???̣ ??̀? ??̉? ℎ??̣̆? ???́ ???̣ ℎ?̛̣? đ?̂̀??, ???? ??̣?ℎ……

3./Rũi ro gì sẽ xảy ra khi cố tình khai giá bán thấp hơn thực tế?

Thứ nhất, việc thỏa thuận giá bán thấp hơn so với giá thực tế mà các bên giao kết với nhau (kể cả việc thỏa thuận này được ghi nhận bằng văn bản có công chứng, chứng thực) như ví dụ ở phần đầu nhằm mục địch trốn thuế và giảm thuế phải chịu theo quy định của pháp luật nếu BỊ PHÁT HIỆN sẽ tùy vào mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại điều 200 BLHS 2015. Bạn lưu ý là sẽ bị phát hoặc xử lý hình sự nếu bị phát hiện nhé, còn nếu không bị phát hiện thì tất nhiên là không sao rồi. Nhưng đời mà, chẳng ai biết trước được những điều tình cờ, bất ngờ ập đến, có khi, nó ấp đến lại rất tình cơ và bất ngờ ấy chứ.

Thứ hai, điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo có quy định cụ thể về vấn đề này đó là: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo (ví dụ: giao dịch mua bán kê khai giá thấp và có công chứng, chứng thực) nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác (ví dụ: Giao dịch mua bán chuyển nhượng kê khai với giá thật) thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu; còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Trường hợp kê khai vào hợp đồng mua bán công chứng với giá thấp hơn thực tế thì hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo vì che giấu hợp đồng mua bán với giá trị thực tế.
Điều 131 BLDS 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Lúc này nếu giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu thì thiệt thòi thì người mua có thể đối mặt với trường hợp là nhận tiền không đúng với số tiền thực tế đã đưa cho người bán mà chỉ nhận đúng bằng số tiền ghi trên hợp đồng công chứng vì không có bằng chứng chứng minh số tiền chênh lệch nêu trên. Bởi trên thực tế, khi xảy ra tranh chấp về giá hợp đồng mua bán nhà đất và khởi kiện thì Tòa án sẽ căn cứ vào giá bán đã được ghi trong Hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền từ bên mua theo giá trong hợp đồng. Bởi thế, trong cuộc chơi này, người được lợi sẽ luôn là bên Bán, bên mua lúc đó sẽ thiệt đơn thiệt kép.

Ngoài ra, còn có những câu chuyện thực tế mà nhiều người, nhiều công chứng viên làm khác điều trên, nhưng mình xin để ngỏ để mọi người xem xét và nghiên cứu thêm. Ở bài viết này mình chỉ xin phép được nói rõ vấn đề và cách hiểu vấn đề dưới góc độ pháp lý cũng như luật thực định. Hy vọng mang lại những giá trị hữu ích cho mọi người.

Nguồn: Nguyen Anh